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ジャンル:住宅

調整区域の農家用中古住宅の購入

買いたいなと思う中古住宅を見つけたのですが、調整区域の農家用住宅という条件が付いています。

私は農家ではないのですが、立地、家の状態とともに気に入っていまして、可能であれば購入したいと考えています。

一般人でもこのような住宅は購入可能なのでしょうか?

投稿日時:2012-03-31 19:03:18 | 最終回答日時:2012-04-02 19:52:04 | 回答件数:2

住宅

この質問の回答受付は締め切られました。

吉田宏

吉田宏の回答

㈱アート不動産 吉田と申します。

購入は可能です。ただ、下記の様なデメリットをご理解下さい。

・再建築が出来ない可能性が高い。
 建築(建替え)出来る場合(調整地域では無くなっている・農家用住宅・沿道サービス(日用品の販売店等)の許可が得られる場合・土地収用があり、特定の条件を満たす場合)通常の住宅建築では建築が出来ません。

・上記の様な理由によって、土地の利用価値が低い為に土地の資産価値が低い不動産となります。

・土地資産価値の低い不動産の為に、住宅ローン等を組む事が難しい。

・原則としては、農地保護をする地域の為に、下水道等のライフラインの整備が遅い

以上が大まかなデメリットです。

ただ、個人的には調整地域制度も永久的な制度では無くて、撤廃される可能性もあると考えています。(東予・香川県全域は調整地域が無い)その為に、実際に建替えが必要になるウン十年先には普通に建築が出来る可能性もあります。

ですので、長期間利用可能な建築年数の新しい家であれば、一般の方でも購入される価値は十分にあります。(デメリットを十分に理解の上で)

当社のお客様でも、一般の方が調整地域の農家用住宅を全額融資にて、購入された方もいます。住宅ローン(融資)も審査は通常の不動産購入よりは厳しくなりますが、審査を通す事は出来ます。

不動産は大きな買い物ですので、慎重に考えて答えを出して下さいね。

回答日時:2012-04-02 09:51:27

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吉田宏(幅広い情報で賃貸経営をサポートするプロ)

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田中健

田中健の回答

市街化調整区域内の「農家用住宅」を購入する際の留意点について

 市街化調整区域内の「農家用住宅」は、一般の方でも購入する事ができます。ただし、あくまでも特例としてのみ認められているという点を忘れないで下さい。
「農家用住宅」を一般の方が購入してそこに居住する事は、建築許認可手続き上は、「一般住宅」への用途変更に該当します。
この場合に最も注意を要する点は、これ等の手続きを購入時にきちんと適法に処理しておかないと、将来の建替えや土地を売却する時に必ず大きな問題が発生する事です。
 
 その為の要件として、先ずは①売主が現在適法に不動産を所有している必要があります。例えば、分家住宅として許可を得た案件であれば、許可を得た方が申請内容どおり利用している(いた)事が求められます。②次に売主にも売却にいたるやむを得ない合理的な理由が必要です。この場合、所有者が債務者となった金融機関による競売の差押登記等があれば確実です。
 また、買主側にも、③職場との距離関係や、現在持ち家や土地を所有していない等、住宅を求める合理的な理由が必要です。更に④購入した後も適法に申請理由どおり使用する義務があり、貸家にしたり、用途を店舗にしたりすると、以降は適法に処理をする事が困難となり、建替えや売却に支障が生じます。

 このため、物件が気に入った後は、直ちに最寄の県や市の建築指導課で「用途変更」が可能か否かの確認を取って下さい。また、購入した後に売却をする必要が生じた場合にも同じ事が言えます。愛媛県では農家用住宅として許可後10年間は用途変更が困難とされています。

回答日時:2012-04-02 19:52:04

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田中健(不動産を見るプロ)

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