土地の進入路が共有地になっている住宅売買について

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ジャンル：住宅

土地の進入路が共有地になっている住宅売買について

40年前にAから1枚の土地購入の話を持ち込まれ、Aと私で土地を半分ずつ分けて購入し、お互い家を建てました。Aは西側の市道に面した土地をとり、私は奥の土地を取ったので、私の土地の進入路は、知らぬ間にAと共有地になっていることが、31年たって、発覚しました。家への進入路はその共有地しかありません。
私の家を売却しょうと、不動産会社へ相談すると、Aの印鑑がないと、売れないと言われ、Aに求めると、ナン癖をつけ、応じょうとしません。
弁護士に相談すると、子供が相続して、家の立替はできるが、他人への売却はAの印鑑なしでは、できない状態にいます。
それから、私の家を人に賃貸して、家賃収入を9年間得ましたが、最近、借家人に出られました。
そこで、今度の借家人に対しては、10年間家を借りてくれるという条件で家を無料で提供することを考えていますが、上記の様な問題がある為、売買ではなく、寄付という形にすれば、Aの印鑑が必要にならなくはないでしょうか？
宜しくお願いします。

投稿日時：2012-02-18 11:24:22 | 最終回答日時：2012-02-21 19:04:01 | 回答件数：3

住宅

田中健さんの回答
吉田宏さんの回答
中川貴深さんの回答

田中健の回答

土地の進入路が共有地で、相方の協力を得る事が出来ない場合の対処法

　共有地の相方に判を付いてもらえない為、土地の売却が出来ずお困りとの事ですが、今回のポイントは、相方の同意が無くても建築確認を得ることが出来るか否かにあります。
　進入路の幅員が4m以上ある場合や、相方の宅地で進入路に面した側に出入り口が無い場合には、建築確認が取れる場合がありますので、行政の担当窓口で相談して下さい。
　建て替えが出来ない場合であれば、売れないと結論付けることが出来ますが、建て替えが出来るのであれば、売却が出来ないのではなく、売却額が思ったよりも低くなるだけの話です。
　相方が進入路の持分譲渡に同意しない理由がご質問では不明ですが、持分が完全に揃った場合と、そうでない場合との価格差を上限として、持分譲渡の協力をお願いしてみて下さい。
過去の経緯を思うと、そんな馬鹿なと思われるかも知れませんが、現実は現実です。
　登記原因を寄付とすればとのご質問ですが、売買でも相続でも今回の件に関係ありません。　売れないからと10年間も無償で他人に貸すのであれば、物事に進展は無く、何の為に所有するのか意味が分りません。
　共有持分の買取交渉が進展しない場合には、裁判所の調停制度を利用する事をお勧めします。

回答日時：2012-02-20 10:27:07

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田中健（不動産を見るプロ）

株式会社ケンホームズ

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吉田宏の回答

アート不動産の吉田と申します。

共同で不動産購入をする場合には、この様なケースが時々発生します。

進入路のA持分の買取がAから出来れば良いのでしょうが？現状としては難しいのでしょう
。

この物件は建築は難しいでしょうが、現状としての利用には支障が無い状態なのだと思います。賃貸としての収益を得る形態としての不動産利用が適切と思います。

質問の趣旨が分かり難いのですが、
①家を無料で貸すとは、賃料が無料と言う意味でしょうか？どの様な目的になるのでしょうか？
②10年間の賃貸契約を結ぶ事は可能です。ただ、借家人は契約期間中での途中解約をする権利を持っています。途中解約の場合の違約金を定める事はできますが、途中解約を完全に禁止する事が出来ません。
③賃貸の場合には、Aの承諾は不要です。

宜しければ、お気軽にご質問下さい。

回答日時：2012-02-21 17:27:39

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吉田宏（幅広い情報で賃貸経営をサポートするプロ）

株式会社アート不動産

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中川貴深の回答

アドバイスだけですが・・・・・。

れいさん、こんにちは。

COVAエステートの中川と申します。

大変申し上げ難いのですが、ご質問の文面では情報が少なく判断しかねます。

例えば、共有地・進入路といった部分に、登記上も権利があるのか、進入路部分の
幅員は、確保されているのか、ご購入された土地は、市街化なのか、調整区域なのか、etc・・・・・。
ご回答自体を控えようかとも思いましたが、お困りのご様子が文面から伝わってまいりましたので、回答というよりアドバイスとして参考にしていただけたらと思います。

先ずは、ご所有されている土地について、もっと詳しく調査されること。
また、調査については、不動産業者にご依頼されたほうが良いでしょう。

不動産の調査は、場合によっては複雑でポイントを知っていないとどこから手を付けてよいか分からない場合があり、プロにお任せすることをお勧めいたします。

れいさんの場合、道路と敷地の関係に問題があるように思われますので、土地を購入し、建物建築をされた当時の情報も必要になると思われます。

れいさんが言うように、結果的に寄付をすることになったとしても寄付した方には、どういう土地の性質なのか、お知らせすることが必要だと思いませんか？

（寄付した場合でも、贈与とみなされ、受け取る方には贈与税がかかるかもしれま
せん。）