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Q&A(このプロの回答)

市内中心地物件
こんにちは。私の祖母の家は松山市大街道徒歩圏内ワシントンホテル近くにあります。祖母の他界により現在空き家となっております。1階部分は会社(事務所)と駐車場(シャッター付き)で2階3階部分が住居となっております。内装は壁紙など痛みが目立ちます。祖母の家具などもそのままです。このような物件を何年も放置していて母が固定資産税を払っているだけというのもどうかと思い、売りに出すほうが良いのか、賃貸にしたほうがいいのか悩んでいます。どちらがよいのでしょう?改装するにも鉄筋ですのでかなりの費用がかかると思います。賃貸にした場合内装費用などは所有者もちになるのでしょうか?家具などの処理もどうすればよいですか?
投稿日時:2012-10-05 09:44:44
住宅

吉田宏 よしだひろし

吉田宏の回答

株式会社アート不動産 吉田です

御世話になります。

方向性としては、まずは
・売却
・賃貸
の方向性をはっきりさせる事が重要です。

一度、賃貸で貸してしまうと相場で売却する事は難しくなる可能性があります。

もちろん、賃貸した状態であっても、賃料収入の入る収益物件として売却する事は可能です。しかし、その場合には賃料収入が物件価格を決める様になります。

例えば
年間賃料360万円(月30万)で貸せている物件の場合

利回りで10%以上を望まれる方が多いので、購入希望者の必要利回りを10%と仮定すれば、売却可能金額は3600万円となります。

上記(賃貸)の場合の売却可能金額と賃借人のいない場合の売却金額の差を検討する事が大事です。

この例のケースで賃借人がいない場合であれば、1億円で売却できる不動産の場合であれば、賃貸をする事でその差額の価値を減額させてしまう事になります。逆に、賃借人がいない場合の不動産価値が2000万円の物件であれば、賃借人を入れる事によって不動産価値が向上したと言えます。

一度、賃貸で貸してしまうと、貸主都合による退去をお願いする事は非常に困難となります。定期借家と言う期間限定賃貸を利用する方法もあります。この場合には、期間満了と同時に退去してもらえます。

今回のケースであれば、

①空家状態での売却不動産売却査定を依頼する。
②賃貸(現状状態で修繕費用は全て借主負担)の場合の賃料査定を依頼する。

上記2点をまずは行うべきかと思います。

弊社は賃貸・売買の両方で対応可能です。宜しければお気軽にご相談下さい。

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回答日時:2012-10-05

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