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Q&A(このプロの回答)

調整区域の物件について
市街化調整区域の農家用住宅中古物件を不動産から購入しました。不動産が競売で落札し、不動産が売りに出した物件です。その土地・家の親戚でもなく、農業従事者でもなく、一般の者ですが、妻の実家と、職場がたまたま近かったので理由書を県と市に提出し審査のもと入居することができました。ですが、不動産から「この物件は、建て替えは可能だが、転売は出来ない」と言うのです。
転勤や、親の介護などでやむを得ず実家に帰省しなければならなくなった場合、この物件を売りに出すことは可能でしょうか?
投稿日時:2010-11-11 19:01:22
住宅

田中健 たなかたけし

田中健の回答

市街化調整区域内の住宅売買に関する留意点

都市計画上の市街化調整区域では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。
 しかしながら、一定の建物の建築は認められており、この場合は原則として開発許可が必要となります。
 ご質問の農家用住宅には、①市街化調整区域への線引き前から宅地であった土地と、②線引き後に許可を得て分家住宅等を建てた土地の二種類があります。

 ①の場合には、地上建物の建替えや権利移転を行なう場合、従前と同程度の建物であれば、開発許可は不要です。
 もっとも、建築行為には許可が必要です。

 ②の場合には、当事者の名義等、許可の内容につき変更を行なおうとする訳ですから、やむを得ない事情等、許可を受ける為の合理的な理由が必要となります。

 この要件が貴方が申請したとおり、職場との距離関係や、自己の住宅を所有していない等の理由です。

 ここで注意しなければならない点は、売主にも、やむを得ず売却をしなければならなくなった合理的な理由が要求される事です。
 更に、当該建物を適法に申請理由どおり使用する義務があり、住宅として購入しながら店舗にしたり、貸家にした場合は、売却が困難となります。

 ご質問の売却をする場合は、適法に建物を利用し続ける必要が有り、この場合売却行為は出来ますが、これ等の制限上、価格については②は①と比べて10%~20%程度低いケースが多いように思われます。

 

回答日時:2010-11-15

質問者

お返事ありがとうございました。

売却できると聞き安心致しました。この物件は築年数もそれほど経っておらず、南側が開放的な良い物件です。またご相談に伺うかもしれません。ありがとうございました。

返信日時:2010-11-17 17:48:32

田中健

築年数と価格について

回答の価格(減価率)について、10%~20%と幅を持たせていましたが、築年数が比較的新しい場合は、減価率が少ない傾向にあります。
お気に入りの物件に出会えて良かったですね。ご安心を!

返信日時:2010-11-17 19:17:54

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愛媛の不動産マーケットを30年見続け、土地の公正な価値を追求。 「その経験と知識を皆さまに還元したい」という不動産鑑定士(1/3)

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