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Q&A(このプロの回答)

進入路を共有にしたい
この度、家を新築しようと思っています。
実家の土地に建てるつもりなのですが、
その土地に入る進入路がひとつしかなく、
しかもその進入路の半分はお隣の家の所有です。
今は関係は良好ですが、いつ関係が悪化するかわからないし、
その道は共有にしといたほうがいいのではないかと周りの人に言われ、
共有にできないか(半分の価値を売って欲しい)とお隣へ話にいったところ、
あっさりオッケィがでました。
が、30万くらいで…と話したところ、
お金のことはわからないからと言われてしまいました。
たぶん、第三者を通してきちんとしておきたいんだと思います。
でも、不動産屋を通すとやっぱり高くなる…
進入路10坪くらいが30万というのは安すぎるのでしょうか…
やはり、宅地の3倍が相場なのでしょうか。
地域としては田舎で、その周りの土地の評価額は安いです。
投稿日時:2013-07-28 23:50:27
住宅

田中健 たなかたけし

田中健の回答

進入路権利関係の整理について

 共同の進入路を考えるにあたって注意しないといけない点は、

①自身の土地と隣接する土地とが共に合法性が保てる事
 即ち、宅地は建築基準法上の道路に2m以上接道していなければ家を建てる事が出来ないため、そ の進入路が4m以上の幅員を有していなければ、隣接地とで2軒の家は建ちません。仮に幅員が3 mだと、どちらか1軒の家しか建てる事が出来ません。その場合の共有持ち分の取得は通常困難 です。但し、都市計画区域外だとこのような制限がないため大丈夫です。

②進入路の名義を取得することの意味
 進入路を現に通行しているとの事ですが、その進入路を通行することになった経緯も大切です。
 過去に隣接地と同じ所有者から購入したのであれば、当然に進入路を通行する権利があり、その 共同持ち分を取得することで権利の安定化を図る場合は、一般に金額も少なくて済みますが、無 関係の人から購入しようとすれば、多少高額でもやむを得ないと思います。
 何れにしても共有持ち分の取得は、新たに権利を取得する訳ではなく、現在ある権利の安定化に 過ぎない事です。よってご質問にあるような時価の3倍も張込む必要は無いと思います。

③金額の交渉について
 不動産屋を通すと高くなるとご心配されているようですが、高い安いを吹っかけ合うのではな  く、双方が合理的な根拠に基づいて通常の時価相場に対する認識を共有し合った後、共有持ち分 の収得に伴う必要諸経費(分筆作業を伴うと高額となります)を勘案のうえ、これまでの経緯を 参酌して金額を決める事が出来るのであれば、返って専門家を交えたほうが良い場合がありま  す。

回答日時:2013-07-29

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田中健 たなかたけし

愛媛の不動産マーケットを30年見続け、土地の公正な価値を追求。 「その経験と知識を皆さまに還元したい」という不動産鑑定士(1/3)

 かつて、経済が右肩上がりの時代には、土地を更地で所有することが一番とされていました。下手に利用してリスクを背負うより、ただ所有して確実とされた地価の上昇をじっと待つことが得策とされていたのです。ところが、マイナス、あるいは低成長の時代に突...

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