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マイホーム購入相談

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マイホーム購入はもちろん人生で一番大きな買い物です。
しかし人生にはさまざまなライフイベントがあります。
出産・子どもの進学・退職・・・など、さまざまなタイミングに合わせた、あなたや家族の夢をもとに人生の設計図を思い描き、描いたライフプランを実現するためにはどのような準備が必要か一緒に考えましょう。
そうすることで、本当に適切なマイホーム購入予算がどれくらいなのか、具体的に見えてきます。

マイホーム購入においてとても重要なのが、「住宅ローン返済可能額」・「住宅ローン金利タイプ」です。
この2つをしっかり考えることで無理のないライフプラン描くことができます。

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①住宅ローン返済可能額

住宅ローンを借りるときには、『いくらまでなら無理なく返せるか』を考えることが一番大切です。
一般に税込み年収に占める住宅ローンの年間返済額は、25%以内におさめるとよいといわれています。
仮に税込み年収が400万円の場合は、年間返済額は100万円以内が妥当ということになります。

しかし、これはあくまでも目安でしかありません。
自分たちに合った無理のない返済額を算出する際には、住宅を取得することで「不要になる支出」と「新たに発生する支出」を整理することからスタートさせましょう。

例えば、いま賃貸に住んでいる場合は、住宅を取得することで月々払っている賃料が不要になります。また、頭金づくりのために定期的に行っていた預貯金もとりあえず不要となります。駐車場を借りている方が、マイホームの敷地内に駐車場を確保できることになれば、その分を住宅ローンの返済に回すことができるでしょう。
逆に住宅を取得することで、固定資産税などがかかったり、今よりも交通費が増えることも考えられます。また、マンションでは管理費や修繕積立金などがかかります。

これらのプラス・マイナスをチェックして、返済可能額を計算してみるのです。
計算した返済可能額に、用意できる頭金をプラスした金額が、あなたの「マイホーム購入予算」となります。


②固定金利型と変動金利型の違い

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けると「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。

固定金利型は、借入時に取り決めた金利が返済が終わるまで変わりません。

《固定金型利のメリット・デメリット》
金利水準が低いときに借りれば得ですが、高いときに借りてしまうとずっと高い利息を払い続けなければならず、借りるタイミング次第では損になることがあります。借入時の金利水準が高いか低いかを見極める必要があるのです。
安定した返済計画を求める方は固定金利型の方が良いと思います。

それに対して、変動金利型は、返済途中であっても、金利の上昇など経済情勢の変化によって変わるというものです。

《変動金利型のメリット・デメリット》
変動金利型は金利水準が高いときに借りても将来下がる可能性があるのですが、逆に、金利が低いときに目一杯借りてしまうと、金利が上がったときに住宅ローン返済が家計の負担になってしまうので、ある程度余裕を持たせておくことが大切です。
また、多くの変動金利型の住宅ローンは、金利が変わっても即座に返済額が変わらない方式が導入されています。通常は5年に一度返済額を見直し、その間に生じた金利変動による利息の過不足を次の5年間で調整することになっています。
ただし、金利上昇によって返済額が急増する場合は、前5年間の25%を上限とし、これを超える分は次の5年間で調整することにしています。この措置によって返済額が急激に増えることはなくなりますが、金利上昇があまり大きいと利息が多くなり、借入金残高がほとんど減らないということが発生します。

固定金利選択型の仕組み

変動金利型のなかには、借り入れ当初の2年間、3年間、5年間、7年間、10年間、というように一定期間金利が固定されているタイプの住宅ローンもあります。
一般に「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼称されています。

このタイプは当初決めた固定期間が過ぎた時点で金利が変わります。仮に5年間固定型のものを25年返済で借りた場合、通常は5年後、10年後、15年後、20年後と5年ごとに金利の変更が行われます。
この固定金利選択型には大きく2つの種類があるので、借入時にはどのような内容になっているのかを慎重に検討する必要があります。

まず、「変動金利優先タイプ」は、金利改定時(選択時)に変動金利型と固定金利選択型のいずれかを選べるというものです。
ただし、選択時変動金利型を選ぶとそのまま変動金利型が適用され、固定金利選択型に戻ることはできません。

一方、「自由選択タイプ」は金利改定時(選択時)に変動金利型と固定期間選択型のいずれかを選ぶのは前者と同じですが、変動金利型を選んでも再び固定金利選択型に戻ることができるというものです。
それだけ柔軟性があるタイプといえますが、返済途中でローンを繰り上げ返済するなどローン契約を解消したり契約内容を変更したときに、数万円の手数料を支払わなければならない場合があるので、借入時には契約内容をしっかり確認してください。

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ではどの金利タイプが一番有利なのかは、そのときどきの経済情勢やあなたの考え方などによって異なります。

最も金利が低いのは一般的に固定金利選択型の1年~3年もので、次いで変動金利型の順となります。
あとは固定期間が長いものほど高くなる傾向にあるようです。
短期間のうちに買い換える予定がある人や短い返済期間で返すという人は、金利の低さを重視して1年~3年ものの固定金利選択型を選んでも良いのではないでしょうか。
しかし、長期返済を考えている人は、現状の金融情勢をしっかり考慮する必要があります。
いまの変動金利タイプの店頭金利が低いからといって、将来もその金利のままになるのかは誰にも分かりません。

一番重要なのは金利がどう変わっても返済が出来るようなプランを立てる事だと考えます。

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